ES | CA | EN | RUS |  中文
Facebook SF AbogadosTwitter SF AbogadosLinkedin SF Abogados
Facebook SF Abogados Twitter SF Abogados Linkedin SF Abogados

  

  

Cercador

Dimecres, 06 Agost 2014 00:00

Anul·lar sòl d'una hipoteca a nom de societat

Consultori Immobiliari del diari digital Elconfidencial.com: Tinc una hipoteca amb clàusula sòl al BBVA que està a nom d'una SL. Sobre el immoble sobre el qual recau la hipoteca és primera i única residència. És possible aconseguir que s'anul·li? - I tant que és possible (diferent és que li convingui per les despeses que això suposa), possibilitat que inclou la devolució del cobrat indegudament més els seus corresponents interessos i amb la mateixa rotunditat continuo dient que no és segur que s'aconsegueixi.

En aquest assumpte no puc evitar ser contundent en el punt de vista jurídic que defenso i que a continuació explico: la col·loquialment coneguda com a clàusula sòl (o des d'un punt de vista més tècnic, clàusula limitadora inferior del tipus d'interès), així com la clàusula sostre, i malgrat opinions contràries que es pugui trobar, no és una pràctica habitual del Dret hipotecari Espanyol. Són condicions ex novo que les entitats bancàries comencen a introduir d'una manera tímida a partir, més o menys de l'any 2000, i d'una manera més intensa a partir de l'any 2004. Per tant, no són de cap de les maneres, com alguns volen fer veure, condicions sabudes, conegudes i de públic coneixement per a l'usuari (espanyol) bancari mitjà ja sigui cooperativa, mercantil o consumidor qui contracti. Per a més "inri" molts dels afectats no es poden adonar de l'existència d'aquestes condicions fins que no es despleguen aquests efectes, és a dir, fins que el principal índex hipotecari (parlem de l'Euribor) no bascula, no pivota allà pel 2007 i 2008, per sota del límit imposat per la clàusula sòl.

- Per això emmalalteix de perícia jurídica la pueril argumentació que la clàusula sòl estava en l'escriptura del préstec hipotecari des del principi, des de la mateixa firma o que va ser signada davant notari, perquè tan pobra explicació només tindria cabuda quan s'hagi signat el préstec hipotecari després que mida escàndol fos conegut d'un manera notòria i / o saltés a la palestra de tots els mitjans de comunicació o quan el notari pogués provar de manera fefaent i indubtable les advertències sobre les conseqüències econòmiques de tals clàusules evitant limitar la seva actuació a una ràpida lectura, ja que fins que això no passa, no era coneguda aquesta pràctica bancària i no ho era precisament per l'esmentat anteriorment, perquè és una pràctica nova que no desplegava els seus efectes (en molts casos) fins a molts anys després de signar la escriptura.

- Tampoc té encaix la defensa que argüeixen altres respecte al fet que aquestes clàusules tinguin cabuda dins el marge comercial de l'entitat bancària, perquè tal argumentació torna a ser fal·laç i no perquè el benefici empresarial sigui il·lícit o il·legítim: tot el contrari, que cobrin tot el que hagin de cobrar o el que vulguin dins el joc de l'oferta i la demanda, fora de perill que en cada cas concret un tribunal pogués declarar-abusiu (el marge comercial), si no ho és perquè tradicionalment el benefici empresarial en aquestes operacions hipotecàries (això no és nou, això sí que és conegut per la majoria d'usuaris) s'ha emmarcat, s'ha consignat en el diferencial que s'aplica, que se suma, a l'índex hipotecari (sent l'euríbor el més habitual). De fet, en els últims anys, aquest diferencial ha pujat un 300% i ningú ha plantejat una acció judicial emparant-se en que no sabia el que era Euribor +3,25 de diferencial, senzillament perquè aquest marge comercial, independentment que sigui car o barat, tothom ho entén així que s'exhibeix la quota resultant a pagar. Però introduir i afegir un altre suposat via clàusula sòl (que repeteixo a Espanya quan comença a actuar és totalment nou) sense fixar en l'contractant la voluntat i el coneixement de les conseqüències de la mateixa, per descomptat no és procedent ni legítim, ni compleix sota meu criteri amb les bones pràctiques bancàries.

- A més, aquest comportament xoca amb el principi de la bona fe plasmada en els contractes que presideix el Dret espanyol, l'europeu i l'internacional, bona fe entesa com honradesa, serietat, coherència i franquesa en les obligacions i drets que emmarquen la relació però associat també a la confiança que la seva aparença jurídica genera. Confiança a això existent quan fa deu anys ningú li preguntava al notari ni al banc que li expliqués si la seva escriptura hipotecària tenia clàusula sòl i quin significat tenia. Pregunta que ningú feia perquè no era coneguda ni la seva existència ni el seu significat i molt menys el seu resultat monetari. És a dir, no existia en aquells dies, a l'hora de contractar, voluntat per part de l'hipotecat d'assumir la clàusula sòl, bàsicament perquè no era coneguda en el sentit jurídic conseqüencial (articles 1089, 1091, 1254, 1255 i 1258, entre d'altres del codi Civil) per molta autonomia de la voluntat que el nostre Dret presideixi.

- D'altra banda, és majoritària la jurisprudència, la doctrina i fins a la pròpia legislació que restringeix la legalitat d'aquestes clàusules, d'aquestes pràctiques, al fet que les mateixes siguin convenientment explicades d'una manera clara, veraç i suficient i en molts casos acompanyades de una informació-documentació precontractual lliurada amb la suficient i / o legal antelació que per descomptat també sigui clara, veraç i suficient. I no sembla excessiu ni en el nostre Dret ni per descomptat en el Comparat demanar a l'entitat bancària, a la part que és coneixedora, per mitjans, per capital i per interactuar en els mercats que conformen el preu de l'índex hipotecari, que els clients bancaris signin de puny i lletra que són coneixedors i conscients que, davant possibles baixades de l'índex hipotecari, ells no es veurien beneficiats abonant quotes molt superiors a que si aquestes clàusules sòl no existissin, i mateixa explicació per la clàusula sostre. Aquí rau un dels nusos gordians d'aquest 'embolic', ja que altres de les espúries argumentacions de les entitats bancàries intentant justificar, que ni tan sols explicar, la clàusula sòl, es trama amb una suposada simetria o existència de la clàusula sostre, amb la qual l'entitat 'ven' una suposada minoració dels regs dels usuaris davant pujades dels índexs hipotecaris, clàusules sostre tan desorbitades en si mateix en la majoria dels casos que es converteixen en poc més que inassolibles, llevat, és clar, que ens retrotrajéramos a temps on les regnes de la política monetària estaven codirigides pel Banc d'Espanya i on es podien veure tipus d'interès (per aquell temps Mibor) del 20% l'any 1983 i del 15% (com tenen avui moltes hipoteques en les seves clàusules sostre), l'any 1990, és a dir en un escenari d'abandonament de la política monetària comuna, escenari que a dia d'avui és molt difícil imaginar.

- Finalment, aprofundir en la suposada simetria entre la clàusula sòl i la clàusula sostre. Què simetria-proporció hi neta i percentualment parlant, en el recorregut que va des d'un Euribor al 4% (tipus al qual es va poder contractar l'any 2008) fins a un sòl del 3% enfront del recorregut que va des d'aquest mateix Euribor contractat a 4% fins a un sostre, en el millor dels casos, d'un 8% o un 10%? A banda d'aquest manifest desequilibri, on qui únicament surt beneficiada (sense advertir-ho com s'ha d'advertir) és l'entitat bancària, algú tan sols ha planejat i planificat l'escenari de pura hecatombe hipotecària que advendría si el preu del majoritari índex hipotecari (Euribor) pugés per sobre de del 6%? De veritat que les autoritats monetàries europees estan disposades a acceptar desenes i desenes de milers d'execucions hipotecàries a Espanya i en altres països? La meva particular conclusió és per descomptat que no. Llavors què empara contractual tenen clàusules sòl-sostre desacordes? Sembla que cap. Des d'un punt de vista jurídic i financer aquestes clàusules així comercialitzades són absolutament inadmissibles, més encara quan la relació jurídica que uneix els contractants és de tan llarga durada, i que qui coneix els mercats i té els mitjans tècnics i humans sigui qui acabi imposant en la manera que ho fa aquest tipus de clàusules.

Diari Digital El Confidencial