ES | CA | EN | RUS |  中文
Facebook SF AbogadosTwitter SF AbogadosLinkedin SF Abogados
Facebook SF Abogados Twitter SF Abogados Linkedin SF Abogados

  

  

Cercador

Dimarts, 12 Novembre 2019 15:12

Llei 5/2019 de préstec immobiliari

La Llei 5/2019, de contractes de préstec immobiliari, imposa al prestamista l’obligació d’evaluar la solvència del prestatari anbans de concedir-li el préstec, sobre la base de la informació que prèviament ha obtingut el prestamista (arts. 11 y 12).Aquest treball examina en detall aquesta obligació. A aquests efectes, s’analitzen els caràcters generals de l’obligació, els subjectes de la mateixa, el moment de portar-la a terme, el contingut de l’obligació (com pot el prestamista accedir a la informació que precisa per avaluar, i quin és el procediment intern d’evaluació), què passa quan és positiva o negativa, i els efectes de l’incompliment de l’obligació d’avaluar en el contracte de préstec. Tot i l’extensa regulació sobre la matèria, aquesta és insuficient, perquè l’incompliment del prestamista no provoca cap efecte civil en el cotracte, de manera que els prestamistes no tenen incentius per a concedir crèdits de manera responsable i evitar el sobreendeutament dels prestataris.

I. L’OBLIGACIÓ D'AVALUAR LA SOLVÈNCIA DEL DEUTOR EN LA LLEI 5/2019

  1. La seva regulació en la Llei 5/2019  

La Directiva 2014/17/UE (des d’ara, DCCI) li dedica a “l’avaluació de la solvència” el Capítol 6 (arts. 18 a 20). Aquesta Directiva s’incorpora al dret espanyol mitjançant la Llei 5/2019, de 15 de març, de contractes de crèdit immobiliari (des d’ara LCCI).

En els avantprojectes de la LLCI no existia una norma específica que exigís al prestamista avaluar la solvència del prestatari. En efecte, en els avantprojectes de juliol de 2016 i març de 2017 es remetia la regulació d’aquesta matèria a un futur desenvolupament reglamentari. Aquesta situació va ser denunciada per la doctrina, i també pel Consell d’Estat, en el seu dictamen de 14 de setembre de 2017. I és que, efectivament, aquesta absència no estaba justificada, no només per la importància de la matària, sinó perquè una futura normativa amb rang reglamentari no podia contenir regles amb efectes jurídic-privats.

L’obligació d’avaluar la solvència del potencial prestatari es regula en l’art. 11 LCCI, que té precisament aquesta rúbrica, i que incorpora al dret espanyol l’art. 18 de la Directiva. A més, l’art. 12 LCCI s’ocupa de la “informació relativa a la solvència del potencial prestatari”, i transposa l’art. 20 de la Directiva. Per altra banda, l’art. 18 LCCI estableix que la remuneració del personal responsable d’avaluar la solvència no dependrà de la quantitat de les sol·licituds de préstec acceptades [art. 18.1.b)].

Així mateix, s’estableix que “els intermediaris de crèdit immobiliari o representants designats han de presentar fidelment al prestamista corresponent la informació necessària obtinguda a través del prestatari, per tal que pugui realitzar l’avaluació de la solvència, sense perjudici del que preveu en la legislació de protecció de dades personals" (art. 35.5 LCCI). Per altra part, en cas de venda d’immoble amb subrogació del comprador en el préstec concedit al venedor, s’imposa al venedor el deure d’informar al prestamista amb al menys trenta dies d’antelació a la data de signatura prevista, perquè el prestamista pugui, entre d’altres coses, analitzar la solvència del futur prestatari (DA 7ª LCCI).

S’estableix també que el Govern podrà per Reial Decret dictar les disposicions necessàries per desnvolupar la Llei, entre d’altres, en lo relatiu a l’obtenció i documentació apropiada de dades rellevants del potencial prestatari, així com l’accés a bases de dades, garantint que es faci en condicions de no discriminació, i a les condicions i efectes de l’avaluació de la solvència del potencial prestatari [DF 15ª.1.g) i h)]. El RD 309/2019, que desenvolupa parcialment la LCCI, només s’ocupa de l’accés a les bases de dades. Ho fa en el seu DA 3ª, segons la qual “el Banc d’Espanya podrà establir normes tècniques reguladores de la forma d’accés a la Central d’Informació de Riscos regulada en el capítol VI de la Llei 44/2002",” afegint en el seu paràgraf segon que “aquestes normes hauran de ser públiques, objectives, no discriminatòries i proporcionades i no podran dificultar l’accés més del que sigui necessari per prevenir riscos específics i per garantir l’estabilitat operativa de la Central d’Informació de Riscos”.

El legislador espanyol ha estat poc original. S’ha limitat a “copiar” gairebé literalment les previsions de la Directiva, sense adaptar-les al nostre ordenament jurídic i a les normes ja existents sobre la matèria. A més, alguns punts es remiten a una futura regulació mitjançant Real Decret, que no porta a terme el RD 309/2019. En qualsevol cas, el text de l’art.11 LCCI ha estat millor durant la seva tramitació parlamentària al seu pas pel Congrés dels Diputats, amb matitzacions que han resolt alguns dubtes que existien en el Projecte.

El Projecte de Llei (DT 4ª) establia que, fins que no es produeixi el desenvolupament reglamentari previst en la DF 15ª, manté la seva vigència la Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris (el seu art. 18 es refereix a l’avaluació de la solvència), i les seves normes de desenvolupament (Circular 5/2012, del Banc d’Espanya), quan no resultin incompatibles amb la llei. Però finalment aquesta DT 4ª va ser derogada durant la tramitació parlamentària, i no forma part del text final de la Llei. En qualsevol cas, el RD 309/2019, de 26 d’abril, és clar al establir que “el desenvolupament reglamentari de la Llei 5/2019, de 15 de març, s’entendrà realitzat per l’Ordre EHA/2899/2011... en allò que no sigui contrària a la llei i aqueste reial decret” (DT 1ª). A més, l’Ordre ECE/482/2019,de 26 d’abril, reforma de manera important l’Ordre EHA/2899/2011, que expressament es declara aplicable als contractes de crèdit immobiliari de la LCCI (art. 2.1.III). 

legaltoday.com