ES | CA | EN | RUS |  中文
Facebook SF AbogadosTwitter SF AbogadosLinkedin SF Abogados
Facebook SF Abogados Twitter SF Abogados Linkedin SF Abogados

  

  

Cercador

Dijous, 10 Gener 2019 15:59

Reforma dels contractes de lloguer

El Reial Decret-llei ha vingut precedit per les actuacions realitzades per un Grup de Treball interministerial constituït per acord de la Comissió Delegada del Govern per a Assumptes Econòmics, i presidit pel secretari d’Estat d’Infraestructures, Transport i Habitatge, Pedro Saura, que ha vingut treballant per afrontar els problemas de l’habitatge i, en particular, del mercat del lloguer, per fer front a l’increment del preus i l’escassetat d’oferta a preus asequibles.

Les mesures que contempla el Reial Decret-llei són les següents:

REGULACIÓ DELS CONTRACTES DE LLOGUER

Es modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), introduint les següents modificacions que afecten als contractes de lloguer:

  1. S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d’arrendament d’habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica). És a dir, augmenta el termini legal mínim en el què l’inquilí pot romandre en l’habitatge arrendat.
  2. S’amplia el termini de pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. Es tracta del termini temporal pel qual s’amplia el contracte una vegada transcurregut el període de pròrroga obligatòria, en el cas que l’arrendador o l’arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
  3. Es limiten les garanties addicionals a la fiança, fins a un màxim de dues mensualitats, llevat que es tracti de contractes de llarga durada. D’aquesta manera, es limita la càrrega econòmica que en ocasions genera a l’inquilí la signatura d’un nou contracte, a través d’un aval o dipòsit bancari que es suma a la quantia de la fiança.
  4. Es facilita l’adopció d’acords entre el propietari i l’inquilí per a la renovació o millora de l’habitatge en el transcurs d’un mateix contracte d’arrendament.
  5. S’estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica (una societat o empresa), excepte aquelles despeses en què s’hagi incorregut per iniciativa directa de l’arrendatari.
  6. Es millora i aclareix la remissió dels contractes de lloguer turístic d’habitatge a la normativa sectorial turística que resulti aplicable.

MESURES EN FAVOR DE LES COMUNITATS DE PROPIETARIS DAVANT EL FENÒMEN DEL LLOGUER TURÍSTIC D'HABITATGES

Es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horiztontal, per habilitar la possibilitat que, per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, en les comunitats de veïns puguin adoptar acords que limitin o condicionin l'exercici de l'activitat del lloguer turístic d'habitatge, per, d'aquesta manera, afavorir la convivència en els edificis d'habitatges.

Més protecció a les famílies vulnerables i més seguretat jurídica en el procediment de desnonament d'habitatge. A través d'una modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d'enjudiciament civil, es reforma el procediment de desnonament d'habitatge, per oferir més protecció a les famílies vulnerables, millorant la coordinació entre els òrgans judicials i els serveis socials competents i facilitar l'adopció de mesures per atendre els casos de les famílies de menor capacitat econòmica, vulnerabilitat social o amb més càrregues familiars, a través de l'establiment d'uns tràmits i terminis que ofereixen més seguretat jurídica tant a inquilins com a propietaris.

MESURES FISCALS EN FAVOR DEL LLOGUER D'HABITATGE

S'estableix l'exempció de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent, de manera que es redueixen les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer d'habitatge habitual.

A més, es modifica la regulació de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) continguda en el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat per Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, incorporant mesures que afavoreixen el mercat de lloguer d'habitatge:

  1. S’elimina l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer social d’habitatge per part d’Administracions o ens públics.
  2. Els Ajuntaments amb superàvit podran destinar-ho a promoure el seu parc d’habitatge públic.
  3. S’habilita als Ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins el 95 per cent en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.
  4. S’estableixen les bases i garanties per a la definició del concepte d’immoble d’ús residencial desocupat amb caràcter permanent, per a l’aplicació per part dels Ajuntaments del recàrrec en l’IBI establert a l’any 2002.

MESURES DE FOMENT DE L'ACCESSIBILITAT UNIVERSAL

A fi d'estimular la realització d'obres d'adaptació o millora de l'accessibilitat, es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal per augmentar, en un termini de tres anys, al 10 per cent el fons de reserva de les comunitats de propietaris, i establir la possibilitat que es destini a la realització d'obres en matèria d'accessibilitat, en un context demogràfic, en què cada vegada hi ha més persones en situació de mobilitat reduïda que troben greument limitats els seus drets per la existència de barreres físiques en els seus edificis. Així mateix, s'estableix l'obligatorietat de les obres d'accessibilitat establertes legalment quan els ajuts públics a les que la comunitat pugui tenir accés arribin al 75 per cent de l'import de les mateixes.

MESURES D'ESTÍMUL DE L'OFERTA I PROPERES INICIATIVES

L'aprovació d'aquest Reial decret llei de mesures urgents constitueix el primer resultat del Grup de Treball Interministerial en què han participat representants de vuit departaments ministerials (Foment; Justícia; Hisenda, Economia i Empresa; Indústria, Comerç i Turisme; Política Territorial i funció pública; Sanitat, Consum i Benestar Social, i, Transició Ecològica) juntament amb el Departament d'Afers Econòmics de Presidència del Govern, amb l'objectiu de programar un ampli conjunt de mesures que de forma particular permeti augmentar l'oferta d'habitatges de lloguer, i posar en marxa una reorientació de la política d'habitatge a nivell estatal, encara que el desenvolupament i l'execució de la mateixa correspongui a les comunitats autònomes i als ajuntaments.


En aquest marc, en els pròxims mesos s'impulsaran noves mesures que afrontin des d'una perspectiva a mitjà termini, els aspectes estructurals que poden incidir en un augment de l'oferta d'habitatge de lloguer a preus assequibles i en el foment de l'activitat dels diferents operadors i agents públics i privats del sector.

D'aquesta manera, es poden destacar les següents iniciatives i línies d'actuació que tenen ja un avançat grau de desenvolupament i que serviran per completar la reforma integral en matèria d'habitatge:

  1. Aprovació d’un Reial Decret-Llei de mesures administratives i processals per reforçar la seguretat jurídica en l’àmbit de l’ordenació territorial i urbanística.
  2. Tramitació d’una Llei estatal d’Habitatge que, garantirà l’exercici del dret constitucional a l’habitatge en tot l’Estat, configurant-la com a servei públic i impedint per Llei l’alienació del parc públic d’habitatge a fons d’inversió.
  3. Afavorir l’activitat dels promotors d’habitatge social, possibilitant la destinació dels romanets de tresoreria municipal a inversions financerament sostenibles, entre les que s’inclogui específicament la construcción i rehabilitació d’habitatge.
  4. Pla 20.000 habitatges. A desenvolupar al llarg d’un termini de 4-6 anys, estaran destinats de manera indefinida al lloguer o a la cessió en ús amb rendes i preu limitats, en aquelles localitzacions que comptin amb una demanda acreditada i en els que el preu del lloguer s’hagi incrementat considerablement.
  5. Mesures estructurals per afavorir l’activitat i l’oferta. En el mateix Reial Decret-llei s'encomana al Ministeri de Foment l'adopció d'una sèrie de mesures per dinamitzar l'oferta d'habitatge de lloguer. S'analitzaran diferents mesures específiques per agilitar els tràmits de concessió de llicències i reduir la càrrega administrativa en la promoció immobiliària i l'activitat de la construcció, avaluant qüestions com la dotació de mitjans materials i recursos humans per assegurar l'eficiència de les oficines responsables a nivell local, la racionalització de tràmits, l'administració o serveis electrònics i l'adequació del marc normatiu i legislatiu.

Per al desenvolupament de totes aquestes mesures s'avançarà en matèria de col·laboració i cooperació per part de l'Estat amb les administracions territorials que exerceixen les competències en aquestes matèries: comunitats autònomes i ajuntaments.

Notícias Jurídicas