La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, juntament amb els desenvolupaments normatius en 2024 i 2025, han suposat un canvi profund en el règim jurídic del lloguer i la gestió del parc immobiliari a Espanya. Afecta tant a arrendadors com a arrendataris, especialment en zones de mercat tensionat, i introdueix noves obligacions, límits a rendes, incentius fiscals i mesures contra l'habitatge buit i l'ocupació il·legal.
1. Límit a la pujada del lloguer i durada del contracte
Legislació: Llei 12/2023, art. 17, i disposició addicional sisena.
- En zones tensionades, l'actualització anual de la renda es desvincula de l'IPC i es limita al 3 % com a màxim (fins a 2025).
- Es preveu la creació d'un nou índex de referència estatal per a futures actualitzacions.
- La durada mínima de l'arrendament continua sent de 5 anys (persona física) o 7 anys (persona jurídica), conforme a la LAU (Llei 29/1994).
2. Declaració de zones de mercat residencial tensionat
Legislació: Llei 12/2023, art. 18 i següents.
- Les CCAA o municipis poden declarar zones tensionades si:
a) La càrrega del cost del lloguer supera el 30 % de la renda mitjana.
b) El preu del lloguer ha pujat un 3 % per sobre de l'IPC en els últims 5 anys.
- En aquestes zones es permet:
- Limitar el preu del lloguer.
- Aplicar incentius fiscals al lloguer assequible.
- Exigir mesures addicionals a grans tenidors.
3. Grans tenidors: obligacions addicionals
Legislació: Llei 12/2023, art. 3 i 19.
- Es defineix com a gran tenidor a qui posseeix més de 10 habitatges (o més de 5, si així ho decideix la comunitat autònoma).
- En zones tensionades, el gran tenidor deu:
- Comunicar desnonaments al jutjat i serveis socials.
- Sotmetre's a mediació prèvia.
- No aplicar pujades abusives.
- Poden enfrontar-se a recàrrecs en l'IBI (fins a 150 %) per habitatges buits.
4. Registre de contractes i plataformes digitals
Legislació: Llei 12/2023, art. 21; desenvolupament reglamentari RD 151/2024.
- Es crea un Registre Estatal de Contractes d'arrendament, obligatori des del 2 de gener de 2025.
- Les plataformes de lloguer turístic (com Airbnb) han de verificar el número de registre i col·laborar amb Hisenda i ajuntaments.
- S'imposa als arrendadors l'obligació d'inscriure els contractes i aportar dades fiscals.
5. Desnonaments: nova regulació i agilitació
Legislació: Llei 12/2023, art. 37; Llei d'Enjudiciament Civil reformada per LECrim 1/2024.
- Es reforcen els requisits de notificació a serveis socials per a garantir protecció a persones vulnerables.
- Per a casos d'ocupació il·legal sense títol (usurpació o aplanament), s'habilita procediment verbal urgent (judici ràpid).
- Es limita la possibilitat de paralització per falta d'alternatives quan no hi ha vulnerabilitat reconeguda.
6. Habitatge protegit i habitatge assequible incentivat
Legislació: Llei 12/2023, art. 24 i 25.
- S'estableix l'obligació de reservar almenys un 30 % del sòl per a habitatge protegit en nous desenvolupaments.
- Es potencia la figura de l'habitatge assequible incentivat: lloguer privat amb límits de renda a canvi d'avantatges fiscals o urbanístics.
7. Fiscalitat: noves deduccions i bonificacions
Legislació: Llei IRPF (modificada per Llei 12/2023), disposició addicional 15a.
- Bonificació de fins al 90 % en l'IRPF per a propietaris que lloguin a preus per sota dels de referència.
- Bonificacions decreixents: 70 %, 60 % o 50 %, segons perfil de l'inquilí i condicions del lloguer.
8. Pisos turístics i limitacions veïnals
Legislació: Llei de Propietat Horitzontal (modificada per Llei 12/2023), art. 17.12.
- Per a llogar un immoble com a pis turístic, es necessita el consentiment del 60 % de la comunitat de propietaris.
- Les comunitats podran limitar o prohibir aquest ús en els seus estatuts.
9. Fi de les Golden Vises per inversió immobiliària
Legislació: RD-Llei 2/2024, de 30 d'abril.
- S'elimina la concessió automàtica de residència per comprar immobles a Espanya.
- La mesura busca limitar l'especulació immobiliària estrangera en zones tensionades.
En fi, la nova Llei d'Habitatge i les seves normes complementàries han reformulat profundament el dret al lloguer i la política d'accés a l'habitatge. Tant propietaris com inquilins han de revisar els seus contractes, estratègies i drets per a adaptar-se al nou marc legal.
